评估范围为武汉科德冷冻食品有限公司经审计的 2016 年 6 月 30 日资产负债

  表所列示的全部资产及相关负债。具体包括：资产总额 21,627,852.12 元，其中：

  基准日 2016 年 6 月 30 日财务报表业经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)

  进行审计，并出具了众环审字（2016）012303 号标准无保留意见审计报告。

  发兼零售；冷冻饮品(食用冰)生产；销售本企业自产产品主要经营冷藏，冷冻食

  汉市汉阳区汉阳大道 457 号厂区内，四至为西临动物园路、北临汉阳大道、南

  （1）高低温库房屋所有权证证号为武房权证阳字第 200302917 号，建筑面

  积为 29450.5 平方米，建筑结构为钢混结构，其中高温库位于公司大门的右边，

  低温库位于公司大门的左边，高低温库实际为一栋大楼，证载总层数为 6 层，

  层高约 4.5 米，其中：高温库建成年代为 1980 年，设计冷藏能力为 5000T，低

  温库建成年代为 1986 年，设计冷藏能力为 7000T，2003 年以后公司将高温库经

  过 3 次改造，将高温库 1-5 层分别改造为低温库，截止本次清查日，现高低温库

  地下 1 层全为高温库，地上 1-5 层均为低温库，地上第 6 层为阁楼。目前高低温

  （2）三层楼办公室建成于 1980 年，房屋所有权证证号为武房权证阳字第

  （3）制冷车间机房建成于 1980 年 12 月，房屋所有权证证号为武房权证阳

  （4）南二层楼办公室建于 1992 年 12 月，房屋所有权证证号为武房权证阳

  （5）二层楼营业所(西边墙)建于 1990 年 12 月，未办理《房屋所有权证》，

  建筑面积 1,411.20 平方米，混合结构，共 2 层，目前该房屋第 1 层已租赁，现

  （7）纳入本次评估范围内的 2000 年以前建成的房屋建筑物账面价值是依据

  待估宗地位于武汉市汉阳区汉阳大道 457 号，国有土地使用证号为：武国用

  （2004）第 1425 号，证载土地使用权人为武汉科德冷冻食品有限公司，证载面积

  为 18649.14 平方米，证载土地用途为工业，使用权类型为出让，土地使用年期至

  审计，并出具了众环审字（2016）012303号审计报告，本次评估引用该审计结果作

  按照评估机构提供的“资产评定估计明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单，

  根据现场实地勘察结果，加强完善资产评定估计明细表，以做到“表”“实”相符。

  同时通过单位做发询证函等方式确定资产和负债的线）实物流动资产，主要为存货，评估人员会同企业有关人员对企业申报存货

  估人员对表中所列示的各项目的房屋数量、结构类型、面积、装修情况、给排水、

  估未办理产权证的房屋，房屋建筑物的建筑面积以公司可以提供的面积作为评估依据。

  同时通过单位做发询证函等方式确定资产和负债的线）实物流动资产，主要为存货，评估人员会同企业有关人员对企业申报存货

  意见做多元化的分析验证，提出必要的修改意见，编制评估说明，再由项目组集中研究，

  货币资金为银行存款，账面值为 1,102,496.22 元，系存放于金融机构的存款，

  账面净额为 761,925.85 元，为应收武汉三全商贸有限公司、武汉中粮肉食品有限

  年以内按 5%计算坏账折扣率，1-2 年的按 8%计算坏账折扣率。将应收账款红字

  经分析计算，应收账款评估值为 925,431.01 元，对已计提的坏账准备评估为

  委估预付款项账面值为 110,000.00 元，评估人员对预付单位的欠款原因、资

  全部或部分收回的款项，按账龄分析法评估，预计坏账损失率的方法为：1 年以

  经分析计算，另外的应收款评估值为 1,401,957.90 元，对已计提的坏账准备评

  账面净值 186,258.09 元。其中：原材料账面原值 15,162.23 元，已计提存货跌价

  止 2016 年 6 月 30 日，被评估单位的存货主要分布在公司所在地汉阳区五里墩街

  原材料账面原值 15,162.23 元，已计提存货跌价准备 15,162.23 元，账面净值

  0 元；主要为外购的氨机及别的设备备品备件、五金电料、劳保用品等。公司的

  原材料库存在公司所在地汉阳区五里墩街的仓库内，2016 年 7 月 20 日评估人员

  在用周转材料原值 566,379.96 元，其中 2013 年以前购置的原值为五五摊销后

  的摊余价值，账面净值为 186,258.09 元。在用周转材料放置在公司厂区、办公楼

  经市场调查及查阅有关联的资料，类似商品的现行市场购置价为 2000 元（不含

  据手册”，该商品经济常规使用的寿命年限为 15 年，截至评估基准日，尚可使用年限为

  其他流动资产账面值为 57,193.41 元，为待抵扣增值税进项税额。在评估过程

  备类资产进行了清查核实。列入资产清查范围内的设备类资产在评估基准日（2016

  兼零售；冷冻饮品(食用冰)生产；销售本企业自产产品主要经营冷藏，冷冻食品。

  该公司设备类资产存放于湖北省武汉市汉阳区汉阳大道 457 武汉科德冷冻食

  重置全价=设备现行市场参考价(含增值税)×(1+运杂、安调试费率) +资金成本

  是经过分析核实的 2016 年《中国机电产品报价手册》等价格资料；二是向生产厂

  重置全价=设备现行市场参考价(含增值税)×(1+运杂、安调试费率) +资金成本

  护部《机动车强制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环

  境保护部令 2012 年第 12 号）规定的车辆寿命年限、行驶里程并结合现场勘察的

  的通知》(财税[2008]170 号)，自 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人购进(包括

  接受捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额，可

  以根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第 538 号)和《中华人民共和

  国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第 50 号)的有关法律法规，凭

  2016 年 7 月 18 日至 7 月 22 日。首先由有关人员介绍设备的基本情况，然后审查

  后在被评估单位有关人员陪同下，进行现场核实，逐台核实实物。具体做法如下：

  评估基准日（2016 年 6 月 30 日）公司尚未进行账务处理，详见设备类资产评估

  2016 年 6 月 30 日的评估结果如下表：（金额单位：人民币万元）

  估值为 194.78 万元，减值额 0.15 万元，减值率 0.08%。委估设备类资产与企业账

  经市场调查及查阅有关联的资料，该设备的现行市场购置价为 114,500 元（含运杂、

  安装、调试、检测费），设备购置周期较短故不考虑资金成本等费用，带入下式：

  A、年限成新率：该设备经济常规使用的寿命年限为 12 年，截至评估基准日,尚可使

  勘察成新率与理论成新率基本一致，可不作调整，故确定该设备综合成新率为 90%

  经网上查询和咨询生产厂商，该类车厂家报价为 9.08-9.18 万元，市场价取为

  9.08 万元。购置税按不含增值税的购车价格的 10%计，牌证等合理费用按 400 元

  环境保护部《机动车强制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革委员会、公安

  部、环境保护部令 2012 年第 12 号）规定的车辆使用的时间、行驶里程并结合现场

  汽车名称 一汽海马汽车有限公司 型号 HMC6445B4 车 号 鄂 AE0185 整体成新率

  发动机总成 没有漏油现象；3、冷却系统工作正常，无漏油漏水现象；4、燃 30 24

  汉市汉阳区汉阳大道 457 号厂区内，四至为东临动物园路、南临汉阳大道、西临

  （1）高低温库房屋所有权证证号为武房权证阳字第 200302917 号，建筑面积

  为 29450.5 平方米，建筑结构为钢混结构，其中高温库位于公司大门的右边，低温

  库位于公司大门的左边，高低温库实际为一栋大楼，证载总层数为 6 层，层高约

  4.5 米，其中：高温库建成年代为 1980 年，设计冷藏能力为 5000T，低温库建成年

  代为 1986 年，设计冷藏能力为 7000T，2003 年以后公司将高温库经过 3 次改造，

  将高温库 1-5 层分别改造为低温库，截止本次清查日，现高低温库地下 1 层全为

  高温库，地上 1-5 层均为低温库，地上第 6 层为阁楼。目前高低温库部分已对外

  （2）三层楼办公室建成于 1980 年， 房屋所有权证证号为武房权证阳字第

  2008004676 号，建筑面积 1124.55 平方米，外墙刷涂料，内墙刷涂料，水泥地面，

  （3）制冷车间机房建成于 1980 年 12 月，房屋所有权证证号为武房权证阳字

  第 2008004675 号，建筑面积 864.30 平方米，共 1 层，水泥砂浆外墙，内墙刷涂料，

  （4）南二层楼办公室建于 1992 年 12 月，房屋所有权证证号为武房权证阳字

  第 2008004673 号，建筑面积 228.02 平方米，砖木结构，地面贴地砖，内墙刷涂料，

  （5）二层楼营业所(西边墙)建于 1990 年 12 月，未办理《房屋所有权证》，建

  筑面积 1,411.20 平方米，混合结构，共 2 层，目前该房屋第 1 层已租赁现当做临

  （7）纳入本次评估范围内的 2000 年以前建成的房屋建筑物账面价值是依据

  础上，按照评估机构提供的“资产评定估计明细表”、“资产调查表”及其填写要求、资料

  根据现场实地查勘结果，加强完善资产评定估计明细表，以做到“表”“ 实”相符。

  估未办理产权证的房屋，房屋建筑物的建筑面积以公司可以提供的面积作为评估依据。

  出建筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，

  对于工程技术资料完整的项目，采用调整预(结)算的方法，即：依据工程预(结)

  面积(或长度、容积)后得出工程建设价格；或采用工程建设价格指数修正确定工程建设价格。

  1 工程勘察设计费 工程造价 3.00% 国家计委、建设部(计价格[2002]10 号)

  额应包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中的收益

  评估人员到现场对建筑物逐一进行实地勘察，根据“房子完损等级评判标准”对建筑

  最后，对两个值进行算术平均得出该建筑物的综合成新率。有关成新率计算公式：

  理论成新率＝[(总使用的时间数－已使用年数)/总使用的时间数]× 100%［总使用年

  在实施了上述资产评定估计程序和方法后，武汉科德冷冻食品有限公司在 2016 年

  本次评估房屋建筑物评估增值 21,592,596.38 元，增值率 325.31%，增值的主要

  原因是：1、纳入本次评估范围内的房屋建筑物建成年月较早，截止本次评估基准

  日建筑材料、人工费相对于建成日有一定幅度的上涨；2、企业对房屋建筑物计提

  纳入本次评估范围内的高低温库位于武汉市汉阳区汉阳大道 457 号，房屋所

  有权证号为武房权证阳字第 200302917 号，规划用途为工业，建筑面积为 29450.5

  及附属用房两部分所组成，其中高低温库主库建筑面积为 28,190.16 平方米，附属用

  低温库实际为一栋大楼，证载总层数为 6 层，层高约 4.5 米，其中：高温库建成

  年代为 1980 年，设计冷藏能力为 5000T，低温库建成年代为 1986 年，设计冷藏能

  力为 7000T，2003 年以后公司将高温库经过 3 次改造，将高温库 1-5 层分别改造为

  低温库，截止本次清查日，现高低温库地下 1 层全为高温库（零下 0-2 度），地上

  1-5 层均为低温库（零下 15-18 度），地上第 6 层为阁楼。其结构特征为：基础为柱

  高低温库建成年月分别为 1980 年和 1986 年，由于建成时间较早，被评估单

  位无法提供工程决算资料，评估人员依据收集到的与评估对象功能具有同等效用、

  委估宗地的评估基准日为 2016 年 6 月 30 日，可比类似工程建设价格决算日期为

  2011 年 4 季度，则要对可比案例进行交易日期修正。根据评估人员调查收集的资

  通过类似工程建设价格成本确定保温工程建设价格为 5,685,007 元；附属工程为冷库制

  费用)的筹资成本,即利息。假定资金在建设期内均匀投入,按评估基准日同期国内

  依据《全国统一建筑安装工期定额》确定该工程工期按 400 天，建设期投资

  额应包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中的收益

  高低温库建成年月分别为 2 个时间点，其中高温库建成于 1980 年 12 月，低

  温库建成于 1986 年 12 月。按国家建设部颁发《房地产估价规范》有关法律法规，该

  年限法评定：〔﹝经济耐用年限－已使用年数的限制〕/经济耐用年限〕× 100%=35.3%

  二层楼营业所(西边墙)建成于 1990 年 12 月，建筑结构为混合结构，共 2 层，

  简单装修，无电梯，照明，消防、水卫设施齐全，目前该房屋第 1 层已租赁现当

  做临街商铺使用，第 2 层部分出租当办公使用，租赁期限均从 2016 年 1 月 1 日至

  合考虑采用市场法确定评估对象的潜在租金水平平均为 43 每平方米元/月。则每

  根据四周旁边的房屋租赁调查情况，综合确定其空置率为 5%，租金损失率为 3%，，

  价格的 1.5%计算。参照武汉市建设工程造价管理站发出的《武汉地区建筑安装工

  程二〇一六年二季度造价指数的通知》类似用房造价指标为 1,000 元/平方米，根

  用。按评估对象建筑物现值的 0.15%-0.2%计算，根据估价人员现场查勘及结合房

  屋建成年代综合确定成新率为 49%，结合评估对象的真实的情况，取保险费率为

  公告 2015 年第 7 号），企业和事业单位、社会团体以及其他组织应就取得的房屋租金

  收入按规定缴纳营业税及附加、房产税等税费。根据《财政部 国家税务总局关于

  全面推开增值税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），由缴纳营业税改

  为缴纳增值税。一般纳税人出租其 2016 年 6 月 30 日前取得的不动产，适用简易

  计税方法计税，按照 5%的征收率计算应纳税额，经测算合计按 16.84%计征（不含

  经过市场调研，该片区周边类似物业的年递增比率在 2%-5%间，考虑到通货

  膨胀率及物价上涨因素，我们预测其净收益平均每年环比递增率 g 为 3%。

  国人民银行颁布的一年期存款利率 1.5%，并考虑行业风险、市场风险、经营风险、

  结合本次评估对象，地上房屋建筑物 1990 年 12 月建成并投入到正常的使用中，根据国

  家建设部的颁部标准，该类用房建筑物的耐用年限为 50 年，房屋建筑物自评估基

  准日后剩余经济寿命为 24.48 年；依据产权持有者提供的国有土地使用证，房屋建

  筑物所占用的土地使用权终止日期至 2054 年 6 月 1 日，土地用途为工业用地，土

  地性质为出让，土地使用权终止日期至评估基准日，剩余期限为 37.92 年。建筑物

  剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，本次评估取定收益年限为 24.48 年。

  结合本次评估对象，地上房屋建筑物 1990 年 12 月建成并投入到正常的使用中，根据国

  家建设部的颁部标准，该类用房建筑物的耐用年限为 50 年，房屋建筑物自评估基

  准日后剩余经济寿命为 24.48 年；依据产权持有者提供的国有土地使用证，房屋建

  筑物所占用的土地使用权终止日期至 2054 年 6 月 1 日，土地用途为工业用地，土

  地性质为出让，土地使用权终止日期至评估基准日，剩余期限为 37.92 年。建筑物

  剩余期限土地使用权使用年数的限制为 13.44 年，本次对剩余土地使用权评估的方法与本

  的土地面积为 766 平方米，经测算确定剩余期限土地使用权在评估基准日价值为

  于武汉市汉阳区汉阳大道 457 号的一宗国有土地使用权，土地明细及帐面值情况

  本次评估土地使用权证载面积 18649.14 平方米，由于委估宗地上房屋建筑物

  评估中二层楼营业所评估值包括其占用的土地，土地分摊的面积为 766 平方米，

  待估宗地位于武汉市汉阳区汉阳大道 457 号，国有土地使用证号为：武国用

  （2004）第 1425 号，证载土地使用权人为武汉科德冷冻食品有限公司，证载面积

  为 18649.14 平方米，本次评估面积 17,883.14 平方米，证载土地用途为工业，使

  用权类型为出让，土地使用年期至 2054 年 6 月 1 日止，土地地号为 D09120009-1，

  有限公司，武汉科德冷冻食品有限公司于 2004 年 6 月 11 日办理了《国有土地使

  用证》，土地有效期至 2054 年 6 月 1 日止，截止本次评估基准日土地剩余使用

  期限为 37.92 年，土地使用权性质为出让，用途为工业用地。根据产权持有者提

  教育和文化中心，是全国特大城市之一。地理位置为东经 113°41′～115°05′，

  北纬 29°58′～31°22′。在平面直角坐标上，全市东西最大横距 134 公里，南

  北最大纵距 155 公里。东起新洲区柳河乡将军山，西至蔡甸区成功乡窑湾村，南

  至江夏区湖泗乡刘均堡村，北迄黄陂区蔡店乡下段家田村。周边与湖北省的黄州、

  黄石等地级市相距 300 公里左右；与长沙、郑州、南昌、洛阳、九江等大中城市

  相距 600 公里左右；与北京、天津、上海、广州、重庆、西安等特大城市相距 1200

  武汉市下辖 13 区，分别是：江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山 7

  个中心城区以及蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南 6 个远城区；以及 3 个

  由武汉市政府直接管理的国家级开发区(非行政区划)：武汉经济技术开发区(俗称

  沌口开发区)、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区。下辖 108 个街道办事处，

  21 个镇，15 个乡，群众组织 3140 个，其中社区居民委员会 1107 个，村民委员会

  2033 个。武汉全境面积达 8494 平方公里，为湖北省面积的 4.6%。

  为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31 号）

  精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区

  域土地利用政策等，国土资源部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》(国土

  资发[2006]307 号)，并于二○○八年十二月三十一日国土资源部发布了《关于调整

  部分地区土地等别的通知《（国土资发〔2008〕308 号），对部分地区的土地级别

  进行了调整，且规定了土地最低价格将作为武汉市国有土地使用权出让中的最低交

  第二产业主导优势显著，第一产业结构符合常理，与我国中部地区优势互补、分工协作

  的现代化经济体系，逐步形成以主城为核心，由内向外的第三、二、一次产业圈层

  式布局结构。其中，第三产业发展以商贸、金融保险、房地产、交通、通信作为支

  法，将对进入市土地有形市场的经营性用地有偿使用和开发建设应缴纳的行政事业

  性收费、政府性基金集中统一收取，并取消和调整了部分收费项目及标准。上述税

  根据 2010 年 3 月 8 日国务院正式批复的《武汉市城市总体规划(2010－2020)》：

  作用，将武汉建设成为经济实力丰沛雄厚、科学教育发达、产业体系优化、服务体系先

  进、社会就业充分、空间布局合理、基础设施完善、生态环境良好的现代化城市，

  市域发展资源，严控主城用地，积极促进新城发展，强化建设一批重点城镇，

  形成以主城为核心，新城为重点，中心镇和一般镇为基础，辐射到广大农村地区的

  多层次、网络状城镇体系。以长江、汉水及 318 国道、武黄公路、汉十高速公路等

  为主要城镇发展轴，点轴式布局各级城镇，构筑武汉市四级城镇体系。第一级为主

  城；第二级为吴家山、蔡甸、常福、纱帽、纸坊、豹澥、北湖、阳逻、盘龙、邾城、

  前川等 11 个新城；第三级为新沟、侏儒、永安、大集、湘口、乌龙泉、安山、长轩

  岭、姚集、祁家湾、六指、汪集、仓埠、双柳、旧街等 15 个中心镇；第四级为花山、

  3261 平方公里，规划至 2020 年都市发展区城镇建设用地面积 906 平方公里，城镇

  发展区构建轴向延展、组团布局的城镇空间，形成“以中心城区为核、多轴多心”

  的开放式空间结构。中心城区是都市发展区的核心，重点培育和提升城市服务功能，

  强化高新技术产业和先进制造业，成为中国中部地区的现代服务中心。依托区域性

  交通干道和轨道交通组成的复合型交通走廊，由中心城区向外沿阳逻、豹懈、纸坊、

  常福、汉水、盘龙等方向构筑六条城市空间发展轴。整合新城和与之联动发展的新

  城组团，形成东部、东南、南部、西南、西部和北部等六大新城组群。中心城区的

  滨地段聚集大型区域性的公共服务职能，形成城市主中心，在中心城区适当

  的重要地段和各新城组群建设城市副中心和组群中心，对主中心起支撑和疏解作用。

  功能的聚集发展，将中心城区规划结构调整为中央活动区、东湖风景区和 15 个城市

  综合组团。中央活动区按照“大集中、小分散”的模式，集中建设滨江活动区、王

  家墩商务区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务区、中北路商务办公区等五大职能

  区域。综合组团以居住、生活服务和都市工业为主导，以轨道交通线、快速路及主

  服务设施。规划建设四新、鲁巷、杨春湖三个城市副中心。调整中心城区居住用地

  布局，引导旧城居住人口向综合组团疏解，集中成片规模化建设住宅区，严格禁止

  零星建设。外迁中心城区传统工业，调整工业用地布局。优化提升中心城区交通系

  统，建设三环十三射的快速路系统，实现快速路入城。优化公园绿地布局，扩大绿

  13 个各具特色的工业区，工业行业有 33 大类，工业公司 3 万多家，已形成钢铁、

  汽车、机电、高新技术四大支柱产业，并建立起一个第三产业发达，第二产业主导

  优势明显，第一产业结构符合常理，与我国中部地区优势互补、分工协作的现代化经济

  汉阳区地处武汉市西南部， 与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉阳区，

  东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通

  衢”之称。汉阳因深厚的历史底蕴、独特的地理位置、丰富的山水资源、鲜明的产业特色、

  便捷的水陆交通和巨大的开发潜力等有利条件，现在已经成为武汉新区的核心开发区，以都市工

  汉阳交通发达，基础设施完善。全区沿江岸线 公里，拥有大小码头 42 个。

  杨泗港吊装码头可常年停靠 5000 吨级货轮。区内 318 国道、汉阳大道、鹦鹉大道、

  琴台路和墨水湖北路形成了纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。19 万门

  （2）供电能力：现有 22 万伏枢纽变电站 2 座，在建 3 座。未来 4 年将达到

  道、芳草路、江城大道、拦江堤路、鹦鹉大道、滨江大道;月湖大道、琴台大道、

  汉阳大道、墨水湖北路、二环线）六湖连通及生态修复工程：结合用地布局，改造、新建水渠十余条，将

  部水系连通体系。环墨水湖将形成“城市绿心”，构建“六湖连通”的生态廊道，

  光同季的气候特征。常年平均日照 2 111.8 小时，高值年为 2 332.2 小时，低值

  年为 1 854.6 小时。季节分布为夏季最多，冬季最少。年平均气温为 16.5℃。

  全年中以 1 月温度最低，平均气温为 3.5℃，极端最冷气温为 -14.1℃；以 7 月

  温度为最高，平均气温为 28.1℃，极端最高温度为 39.6℃。常年平均降水量为 1

  天，5 月份最多，一般为 10~11 天。3 月至 6 月的雨日占全年的 46%~48%，日雨

  量大于或等于 50 毫米的暴雨过程一般为 3~4 次，高值年达 7~9 次，出现在 5

  公司等 130 余家大中型企业坐落区内。区属工业快速地发展，共有机械、电子、建

  基地。汉阳以城带郊，农业基础坚实，物产丰富。全区现有耕地 1300 公顷，渔池

  水面 600 公顷，农田水利基础设施配套，以蔬菜、水产品生产为主，禽、蛋、奶、

  待估宗地位于武汉市汉阳区汉阳大道 457 号，四至为西临动物园路、北临汉

  武国用（2004）第 1425 号，证载土地使用权人为武汉科德冷冻食品有限公司，证

  载土地用途为工业，使用权类型为出让，证载面积为 18649.14 平方米，本次评估

  面积 17,883.14 平方米，土地面积适中，对土地利用较为有利；地势平坦；土地

  1、根据委托方提供的资料及现场勘察情况，至评估基准日 2016 年 6 月 30 日，

  委估宗地实际开发程度为宗地红线外“六通一平”，即通路、通电、通上水、排水、

  程度为“六通一平”，证载土地用途为工业，实际用途为工业，本次评估 设定用途

  为工业，土地取得方式为出让条件下剩余使用年数的限制为 37.92 年国有土地使用权价格。

  相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，

  片综合地价的通知》，及武汉市征地成本数据可得，故可选用成本逼近法进行评估；

  种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年数的限制、市场行情、

  土地价格＝（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地增值收

  价信息系统做综合定级和商业、住宅和工业用地分类定级。在确定级别价格后，

  省物价局、省国土资源厅于 2015 年 8 月 4 日发布了《关于武汉市土地级别与

  基准地价更新成果的批复》（鄂土资批[2015]90 号），武汉市人民政府于 2015 年 9

  月 29 日发布了《关于实施武汉市城镇土地级别与基准地价标准（2014）的通知》

  （武政〔2015〕49 号），公布武汉市 2014 年土地级别与基准地价标准自 2015 年

  商务办公 2014 年 6 月 30 日 六通一平 40 年 出让国有土地使用权

  注：“六通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”及红线内“场地平整”；“五通

  一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水”及红线内“场地平整”。

  为 50 年期的区域内宗地土地使用权的平均价格。委估宗地位于武汉市汉阳区汉阳

  大道 457 号，工业用途，经查阅《武汉市市区工业用地级别与基准地价图》，该区

  根据《关于实施武汉市城镇土地级别与基准地价标准（2014）的通知》（武政

  〔2015〕49 号）得知，待估宗地宗地涉及到的地价修正因素说明表如下：

  根据《武汉市 2015 年城镇土地级别与基准地价更新》中的工业用地宗地地价

  根据《武汉市 2015 年城镇土地级别与基准地价更新》，当土地出让、转让时

  用年限为 37.92 年，根据《更新技术报告》中关于工业用地使用年数的限制修正的说明，

  由于委估宗地的剩余年限为 37.92 年，则年期修正系数为 0.9368。

  《武汉市 2014 年城镇土地级别与基准地价更新》的评估基准日是 2014 年 6

  月 30 日。由于武汉市没有发布地价指数，根据评估人员调查收集的资料，分析待

  城市地价监测报告》公布的 2014 年至 2016 年武汉市地价监测的数据，通过分析

  计算“2014-2016 年武汉地价增长率状况”, 综合确定期日修正系数为 1.0551。

  根据《武汉市 2015 年城镇土地级别与基准地价更新》，武汉市区评估的工业

  用地基准地价设定的开发程度均为达到“五通一平”条件(宗地外围“通路、供电、

  通讯、通上水、通下水”和宗地内场地平整)，而本次评估中宗地实际开发程度为

  宗地红线外“六通”(宗地外围“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”和

  宗地红线内“场地平整”。估价对象宗地基础设施配套程度超过了基准地价设定的

  根据《武汉市 2015 年城镇土地级别与基准地价更新》,对委估宗地的不同面

  积状况需要对其作出修正。评估中根据委估宗地面积状况，参照《武汉市 2015

  指标标准 面积适中，对土地利 面积对土地利用 面积对土地利用 面积较小，对土地利 面积过小，对土地利

  据委估宗地形状，参照《更新技术报告》中宗地形状修正系数表进行修正，如下：

  待估宗地形状较规则，对土地利用较为合理，其形状状况修正系数为 1.04。

  上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

  部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基

  知》（鄂政发〔2014〕12 号、2014 年 4 月 1 日起施行）的有关法律法规，本征地补偿

  标准是征收集体土地的综合补偿标准，由土地征收补偿费和安置补助费两部分组成（不

  包含青苗补偿费、地上附着物补偿费），估价对象位于武汉市汉阳区汉阳大道 457

  号（五里墩附近），根据湖北省征地片区综合地价表该区域对应的征地区片综合地

  价为 350000 元/亩，折合年产值标准为 16667 元/亩，确定土地征收补偿费和安置补助

  费合计为 350000 元/亩；地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数为 1 倍，地上附着

  根据关于印发《湖北省耕地占用税适用税额标准》的通知（鄂财税发[2008]8

  号）中的有关法律法规，估价对象位于武汉市汉阳区，所处区域耕地占用税标准为 50

  根据《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》（鄂政发[1999]52 号），

  “使用基本农田保护区内耕地的，耕地开垦费为土地征收补偿费总额的 2 倍；使用其他

  耕地的，耕地开垦费为土地征收补偿费总额的 1 倍。”另外根据市物价局、市财政局《关

  于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》（武价函[2000]74 号）武汉

  市标准为城区基本农田保护区内耕地 3 万元/亩，其他耕地 1.5 万元/亩，郊区基本

  农田保护区内耕地 1.6 万元/亩，其他耕地 0.8 万元/亩，则估价对象的耕地开垦费

  根据《湖北省水利建设基金征收使用管理办法》（湖北省人民政府令 182 号）,

  “非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金。具体标准

  为：武汉市城区耕地每亩 2000 元，非耕地每亩 1500 元。市州（含省直管市城区），

  耕地每亩 1500 元，非耕地每亩 1000 元；县（市）城区耕地每亩 1000 元，非耕地

  500 元；乡耕地每亩 500 元，非耕地 300 元。”则待估宗地位于武汉市范围内，故水

  价房地字[1996]403 号）》规定“在征地过程中，由土地管理部门采取统征包干办

  法征地的，土地所发生的全部费用经确定认可后，可按征地费用总额的 2-4%收取

  不可预见费。”结合待估宗地详细情况，本次不可预见费按征收标准的 3%计取。

  气，宗地红线内场地平整，本次评估参考《更新技术报告》中的“基础设施配套程

  度修正值范围表”，结合估价人员对估价对象所在的武汉市土地开发成本价格的调

  查、分析以及估价对象的详细情况, 确定估价对象具备“六通一平”的土地开发费

  得费和税费在取得土地时一次付清，土地开发费在开发期内均匀投入，年利率取评

  件而发生的价值增加额计算。由于估价对象由农业用地变为工业用地，土地发生增

  值，根据武汉市正常的情况，并考虑到估价对象所在区域的地价增值水平和基础设施

  状况，并结合待估宗地所在区域的真实的情况，土地增值收益按土地成本费 25%计算,

  土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×土地增值收益

  其中： 为土地还原利率(按基准地价技术报告,确定本次还原利率取 5.72%)。

  根据《武汉市 2015 年城镇土地级别与基准地价更新》,对委估宗地的不同面

  积状况需要对其作出修正。评估中根据委估宗地面积状况，参照《武汉市 2015

  指标标准 面积适中，对土地利 面积对土地利用 面积对土地利用 面积较小，对土地利 面积过小，对土地利

  据委估宗地形状，参照《更新技术报告》中宗地形状修正系数表进行修正，如下：

  待估宗地形状较规则，对土地利用较为合理，其形状状况修正系数为 1.04。

  资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正系数×面积修正系数×形状修正系

  采用成本逼近法评估得到待估宗地 37.92 年期的土地使用权价格为 1120 元/平

  准地价系数修正法对待估宗地进行了测算，其中成本逼近法测算结果为 1120 元/

  平方米，基准地价系数修正法测算结果为 1711 元/平方米，两种方法测算结果的

  差异很大。估价人员结合武汉市同类用地的地价水平，以及评估人员的估价经验，

  应付职工薪酬账面值为 235,829.31 元。为公司已计提但尚未支付的工会经费，

  应交税费账面值为 673,467.10 元，其内容为应交增值税、企业所得税、城市

  其纳税申报表。经计算，应交税费评估值为 673,467.10 元。待税务部门对武汉科

  其他应该支付的账款账面值为 356,814.53 元，主要内容为应付设备款、应付事故款、

  部权益价值在评估基准日 2016 年 6 月 30 日所表现的市场价值，详见下列评估结

  股东全部权益（净资产）评估值 6,377.68 万元，增值 4,341.51 万元，增值率

  此次评估结果与账面价值比较变动情况有：资产总额增值 4,349.94 万元，增

  值率 201.13%，其中：流动资产增值 53.35 万元，增值税 14.74%；固定资产增值

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